一个倒在高估自己低估调控的地王 蓝光发展接手拯救

来源:未知 发布于 2019-06-14  浏览 次  
按照京奥港集团本来的计划,拿地后一年内迅速以单价4万元/平方米将该项目推向市场,不料十天后遭遇了史无前例的限价令调控,南京市政府对该项目所在的江宁区楼盘祭出了3万元/平方米的限价规定,京奥港集团的如意算盘落空。更大的隐形风险在于,撬动这一地王项目,京奥港集团运用了极高的金融杠杆。47.6亿元的土地款中,来自中融信托的融资为34亿元,占比高达七成,且这部分资金已于去年11月12日到期。在此次收购中,蓝光发展与中融信托达成了怎样的协议?蓝光发展接手后能否令这一项目扭亏为盈?对此,蓝光发展品牌部及董秘办均未回应,仅表示项目刚收购,具体情况不便透露。2016年,南京进入房地产市场最火热的阶段。2016年4月15日,经过61轮竞拍,京奥港集团以47.6亿元价格摘得南京麒麟G09宅地,楼面价22353元/平方米,创了区域新高。当时,周边新房售价每平方米仅1.6万元~1.8万元。时至今日,该区域的新房均价也仅约为2.3万元/平方米。京奥港未来墅是当时业界知名的信托融资拿地项目之一。中国房地产报记者获悉,该项目土地出让金及相关税费合计49.6亿元,为支付这笔费用,京奥港向中融信托提出融资34亿元的申请,信托期限12+6个月(满12个月可提前还款),并以标的地块土地使用权抵押、项目公司100%股权质押、京奥港地产连带保证、实际控制人连带保证设置风控措施,该信托计划于2016年6月发行,还款来源是银行开发贷款、存续项目销售回款、集团现金流等。京奥港拿地仅10天后,南京出台限制房价上涨区间的规定,要求主城区楼盘每平方米2万到3万元的,年化涨幅不宜高于10%;每平方米3万元以上的,年化涨幅不宜高于8%。当时有市场人士指出,该项目距南京市区新街口40分钟车程,不通地铁,缺乏优越的医疗教育配套,且地块临近高铁线,受到呼啸而过的高铁噪音干扰。本该打造成刚需项目,京奥港打造了准豪宅户型。在限价令影响下,准豪宅最后改为毛坯出售,此前的设计沦为鸡肋。2017年9月11日,该楼盘开出首批房源,均价仅25884元/平方米,只比楼面地价高出3500元/平方米,被业内称为南京首个亏本地王。首次开盘154套毛坯房,当时显示共有490组买房人参与公证摇号。“中融信托对该项目的市场判断过于乐观,京奥港的项目定位与产品设计也脱离了地缘特征和购房者需求,导致销售价格低于房企赢利点,并且去化速度也不能满足偿还信托的要求,最终项目失败了。”克尔瑞南京首席分析师周颖指出。高价拿地,然后质押融资,赌房价飙升,在房地产行业并不鲜见。闽系房企泰禾、阳光城等在早期发展过程中曾一次次上演。只是误判自身能力和调控严厉程度,京奥港这一次赌输了。由于京奥港未能到期偿付中融信托负债,京奥港未来墅项目所属公司的100%股权已变更为中融信托持有,法人也由王子华变更为邹立伟。中融信托可就出质股权的价值优先受偿,即可处置名下资产,包括土地,这意味着未来墅面临整体低价转让的境地。中国房地产报记者从知情人士处获悉,经过5个多月的谈判,蓝光地产最终携手中融信托,合作开发南京麒麟京奥港项目。具体协议金额不得而知,但一定幅度的折让几乎是肯定的。下一步,京奥港未来墅案名、产品和售楼处都会做出调整。“蓝光发展积极并购项目或者寻求联合开发的思路很明显。从它参与南京此类项目的投资来看,总体上比较务实,尤其南京楼市当前补库存的导向很明显。一些企业在当前运作高价土地项目中可能面临资金压力,这个时候介入,能够捕获不错的市场机会,有利于蓝光的战略成长和销售业绩突围。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。此前,蓝光发展在南京仅开发了一个住宅项目——位于板桥的蓝光公园1号。该项目于2016年初拍得,楼面价10689元/平方米,几乎与周边新房价格持平。1年内蓝光发展将之打造成区域内高端智能标杆产品,高层均价21000元/平方米,洋房精装均价23000元/平方米,并很快销售完毕。一位知情人士告诉中国房地产报记者,蓝光发展的团队已经进驻京奥港未来墅的案场,目前正在对项目前期进行梳理阶段,暂不对外接待客户。前期京奥港已批下规划、正在建造的产品将继续建设。后期项目将进行全面升级,采用蓝光产品体系中的“雍锦系”产品,做精品高端项目,预计未来两个月内有望重新亮相。严跃进认为,未来市场机会还在上升,预计此类项目盘活几率很高。从收购角度看,项目未来若和地产复苏的周期相吻合,投资机会就会存在,收益也可以得到保障。